GEG 2024 (Energieausweis / Energiepass) bei Immobilien aus der Zwangsversteigerung
Das Gebäudeenergiegesetz 2024 ist gütig ab 01.01.2024. (GEG = Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden = Gebäudeenergiegesetz)
Dieses Gesetz löst eine Reihe von Gesetzen zur Energieeinsparung ab. Unter https://www.enev-online.de/ ist die Historie der Energieeinsparverordnungen sehr gut dokumentiert. Im neuen GEG geht es vorrangig um das Thema Heizen mit erneuerbaren Energien. Um den Energieverbrauch der Gebäude zu dokumentieren und diese damit vergleichbar zu machen ist der Energieausweis eingeführt worden. Im Gesetz ist unter anderem genau beschrieben, wie der Energieausweis (Energiepass) für Wohngebäude und Nichtwohngebäude auszusehen hat und unter welchen Bedingungen dieser zu veröffentlichen und dem neuen Eigentümer bzw. dem Interessenten einer Immobilie zugänglich zu machen ist.
Außerdem sind die neuen Energieeffizienzklassen A+ bis H in §86 und Anlage 10 genau beschrieben.
Was bedeutet dies für einen Immobilienerwerb aus der Zwangsversteigerung? Ist der Energieausweis / Energiepass notwendig?
Im Absatz „Energieausweise“ §79 – §88 sind unter anderem Regelungen zur Ausstellung, Ermittlung der Daten, Angaben im Ausweis, Pflichtangaben in Immobilienanzeigen und die Ausstellberechtigung zu finden.
Auszug aus dem GEG 2024
§ 80 Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen
(1) Wird ein Gebäude errichtet, ist ein Energiebedarfsausweis unter Zugrundelegung der energetischen
Eigenschaften des fertiggestellten Gebäudes auszustellen. Der Eigentümer hat sicherzustellen, dass der
Energieausweis unverzüglich nach Fertigstellung des Gebäudes ausgestellt und ihm der Energieausweis oder eine
Kopie hiervon übergeben wird. Die Sätze 1 und 2 sind für den Bauherren entsprechend anzuwenden, wenn der
Eigentümer nicht zugleich Bauherr des Gebäudes ist. Der Eigentümer hat den Energieausweis der nach Landesrecht
zuständigen Behörde auf Verlangen vorzulegen.
(2) Werden bei einem bestehenden Gebäude Änderungen im Sinne des § 48 ausgeführt, ist ein
Energiebedarfsausweis unter Zugrundelegung der energetischen Eigenschaften des geänderten Gebäudes
auszustellen, wenn unter Anwendung des § 50 Absatz 1 und 2 für das gesamte Gebäude Berechnungen nach § 50
Absatz 3 durchgeführt werden. Absatz 1 Satz 2 bis 4 ist entsprechend anzuwenden.
(3) Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft, ein Erbbaurecht
an einem bebauten Grundstück begründet oder übertragen oder ein Gebäude, eine Wohnung oder eine sonstige
selbständige Nutzungseinheit vermietet, verpachtet oder verleast werden, ist ein Energieausweis auszustellen,
wenn nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt. In den Fällen des Satzes 1 ist für
Wohngebäude, die weniger als fünf Wohnungen haben und für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt
worden ist, ein Energiebedarfsausweis auszustellen.
Ende Auszug aus dem Gesetzestext.
Im vorgenannten Gesetzestext wird explizit Bezug auf einen Verkauf und eine Vermietung/Verpachtung bzw. Leasing genommen. Bei einem Erwerb einer Immobilie aus der Zwangsversteigerung, landläufig als Kauf aus der Zwangsversteigerung bezeichnet, handelt es sich ausdrücklich eben nicht um einen Vorgang im Sinn des Gesetzes. Vielmehr erfolgt der Eigentumswechsel im Wege eines Zuschlages. Dieser Zuschlag ist einem Gerichtsurteil gleichzusetzen. Ein Kauf findet nicht statt. Das Grundbuch wird von Amts wegen berichtigt. Eine Mitwirkung des Eigentümers ist nicht erforderlich. Bei einem Kauf ist zwangsläufig die Mitwirkung des Eigentümers notwendig.
Aus diesem Grund ist bei Immobilien aus der Zwangsversteigerung weder ein Energieausweis / Energiepass notwendig und auch nicht in Anzeigen zu veröffentlichen.
Die vorgenannten Aussagen sollen keine Rechtsberatung ersetzen.
Köthen, den 30.05.2024
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