Mehrwertsteueränderung und Zählerzwischenablesung für die Betriebskostenabrechnung
Reduzierung der Mehrwertsteuer vom 1.7.2020 bis zum 31.12.2020 und Auswirkungen auf die Betriebskostenabrechnung bei der Wohnungsvermietung
Seit heute gilt die von der Bundesregierung beschlossene Mehrwertsteuerabsenkung von 19% auf 16% und von 7% auf 5 %. Die Auswirkungen auf die Betriebskostenabrechnung für eine Mietwohnung mit einer Belegung von 2 Personen sollen hier kurz betrachtet werden. Dabei wird unterstellt, dass die Wohnung mit einer Gasheizung beheizt wird und in einem Mehrfamilienhaus liegt.
Frage: Ist eine Zwischenablesung der Gaszähler und Wasserzähler sinnvoll und wirtschaftlich vertretbar ?
Um diese Frage zu beantworten sollte die Verfahrensweise betrachtet werden. Erfolgt nur eine Zwischenablesung des Hauptzählers macht dies aus abrechnungstechnischer Sicht keinen Sinn. Es müssen zwingend auch noch alle Unterzähler zum Stichtag 30.06.2020 abgelesen werden. Dies betrifft in Wesentlichen die Wasserzähler und die Heizkostenverteiler bzw. Wärmemengenzähler. Bei den beiden letztgenannten ist dies weniger problematisch, da diese den Wert zum 30.06. speichern werden, soweit es sich um elektronische Meßeinrichtungen handelt. Hieraus ist dann die Zwischenabrechnung zu erstellen. Bei Wasserzählern ist in der Regele keine elektronisch Speicherung vorhanden und eine Ablesung vor Ort ist nötig. Die dadurch entstehenden Kosten der Zwischenabrechnung sollten pro Wohnung je nach Anzahl der Messeinrichtungen nicht unter 30,- € liegen.
Zwischenablesung der Hauptzähler bzw. Unterzähler und die Berechnung der Abweichung in EUR
Als Beispiel für den Wasserverbrauch wird eine Wohnung mit einer Belegung von 2 Personen angenommen. Diese hat einem Wasserverbrauch pro Jahr von durchschnittlich 60 m³. Daraus würde sich rechnerisch nach aktueller Rechtsprechung bei einem höchst zulässigen Fehler von 20% eine Abweichung von 12 m³/12 Monate oder 6 m²/6 Monaten errechnen.
Bei einem Wasserpreis von 1,59 €/m³ und einer Steuersenkung von 7% auf 5% errechnet sich somit eine Steuerersparnis von 0,19 € für 6 Monate als theoretischer Abrechnungsfehler.
Bei einem durchschnittlichen Verbrauch von Energie für die Gasheizung einer Vergleichswohnung von 600,- €/Jahr und einer Abweichung von max. 20% beträgt der Wert 60,- € für 6 Monate. Somit errechnet sich bei einer Steuersenkung von 19% auf 16% ein Betrag von 1,80 € als Steuerersparnis für 6 Monate als theoretischer Abrechnungsfehler.
Beides sind nur Rechenbeispiele und erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Sie sollen vielmehr zum Nachdenken über die Sinnhaftigkeit einer Zwischenablesung und Zwischenabrechnung anregen.
Fazit
Es obliegt jedem Mieter und Eigentümer den Aufwand einer Zwischenabrechnung der Einsparung infolge der Steuersenkung entgegenzustellen und die daraus entstehenden Mehrkosten der jeweiligen Gegenseite zu belasten.